Câu hỏi thường gặp

Khi vận hành theo Luật Lưu trú dân cư (民泊新法), số đêm được phép kinh doanh trong năm bị giới hạn ở mức 180 đêm. Nếu muốn khai thác vượt mức này, chủ nhà có thể cân nhắc 特区民泊 (chỉ áp dụng tại một số quận như Ota, Chiyoda, không giới hạn số đêm nhưng yêu cầu lưu trú tối thiểu 2 đêm) hoặc 旅館業法 Simple Lodging/簡易宿所 (không giới hạn số đêm nhưng phải đạt tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy và thiết bị tương đương khách sạn). Chế độ nào phù hợp phụ thuộc vào vị trí bất động sản và mục tiêu công suất, vì vậy hãy trao đổi với chúng tôi trước khi quyết định.

Quá trình nộp hồ sơ và đăng ký thường mất 1-3 tháng. BB hỗ trợ đăng ký theo cả ba chế độ pháp lý — 民泊新法, 旅館業法 (簡易宿所), và 特区民泊 — cùng với báo cáo định kỳ 2 tháng/lần cho MLIT (事業実績報告) sau đó. Nếu bạn là "chủ vắng mặt" sống ngoài Tokyo hoặc ở nước ngoài, luật Nhật Bản yêu cầu bắt buộc phải ủy thác quản lý cho một đơn vị có giấy phép MLIT — không thể tự quản lý từ xa.

BB có ba gói dịch vụ. Standard (15% doanh thu) là quản lý một phần — tạo listing và điều phối dọn vệ sinh. Professional (22%), gói được chọn nhiều nhất, là quản lý toàn bộ gồm định giá động, hỗ trợ khách 24/7 đa ngôn ngữ, quản lý đa OTA và báo cáo hàng tháng. Executive (28%) bổ sung thêm thiết kế sản phẩm, chụp ảnh chuyên nghiệp và kế hoạch chiến lược năm cho bất động sản cao cấp — cả ba gói đều nằm trong khoảng phí quản lý toàn bộ phổ biến của ngành là 15-28%.

Ngoài phí quản lý (15-28% doanh thu), bạn cần tính chi phí vệ sinh mỗi lượt khách, điện nước và internet, vật tư tiêu hao (đồ dùng, chăn ga) và hoa hồng OTA của Airbnb cùng các nền tảng khác — các khoản này biến động theo công suất. Ngoài ra còn có chi phí đổ rác và sửa chữa trong nhà khi phát sinh, cùng chi phí dọn vệ sinh định kỳ mỗi 3 hoặc 6 tháng. Cấu trúc chi phí khác nhau nhiều theo loại bất động sản, nên chúng tôi lập bảng ước tính riêng cho từng căn trước khi ký, và báo cáo hàng tháng thể hiện cả doanh thu lẫn chi phí.

Quản lý toàn bộ theo gói Professional và Executive gồm: tạo listing, điều phối dọn vệ sinh và quản lý chăn ga, hỗ trợ khách 24/7 đa ngôn ngữ, định giá động theo mùa cao điểm/thấp điểm, quản lý đa OTA chống đặt trùng, và báo cáo doanh thu hàng tháng. Quan hệ hàng xóm và xử lý khiếu nại cũng nằm trong phạm vi dịch vụ, nên chủ nhà không cần tham gia vận hành hàng ngày.

Quản lý toàn bộ nghĩa là BB vận hành toàn bộ và chia sẻ doanh thu với chủ nhà — cả ba gói Standard, Professional, Executive của BB đều theo mô hình này. Đồng vận hành (co-hosting) gần với quản lý một phần hơn: chủ nhà vẫn là người chủ động vận hành, chỉ ủy thác một số việc cụ thể như chăm sóc khách. Hình thức cho thuê trọn gói (借り上げ, đôi khi gọi là master-lease) lại khác về cấu trúc — đơn vị vận hành thuê lại bất động sản và trả cho chủ nhà một khoản tiền thuê cố định bất kể công suất, thay vì chia doanh thu. Hình thức nào phù hợp tùy thuộc vào bất động sản và mục tiêu của bạn, hãy trao đổi với chúng tôi để được tư vấn.

Nhà nguyên căn, hoặc tòa nhà bạn sở hữu toàn bộ, là điểm khởi đầu dễ nhất. Với căn hộ chung cư, cần kiểm tra nội quy tòa nhà trước — rất nhiều chung cư ở Tokyo cấm minpaku hoàn toàn. Ở Tokyo, sức hấp dẫn của sản phẩm quyết định giá phòng nhiều hơn diện tích hay khoảng cách tới ga: trong portfolio của chúng tôi, một căn 72 m² được thiết kế kỹ đặt kín ngày cao điểm với mức giá mà căn rộng hơn nhưng bình thường không đạt được. Gửi chúng tôi thông tin căn nhà, chúng tôi sẽ trả lời thẳng là nó có phù hợp hay không.

Được. Chúng tôi chặn lịch cho thời gian bạn sử dụng — kể cả gia đình, bạn bè — và trong những ngày đó không nhận khách. Giới hạn 180 đêm/năm tính theo số đêm đón khách, không tính thời gian chủ nhà tự ở. Ở một phần trong năm và cho thuê phần còn lại chính là mô hình chúng tôi phục vụ nhiều nhất — phần lớn chủ nhà của chúng tôi sống ở nước ngoài gần như quanh năm.

Chúng tôi ghi nhận và đánh giá thiệt hại, nộp yêu cầu bồi thường qua chương trình bảo vệ chủ nhà của Airbnb, và khi cần sẽ xử lý bằng bảo hiểm trách nhiệm chuyên biệt cho đơn vị quản lý minpaku mà chúng tôi tham gia — bạn không bao giờ phải tự thương lượng với khách. Quan trọng hơn là phòng ngừa: sàng lọc khách, nội quy nhà rõ ràng, xác minh danh tính hợp pháp qua sổ khách lưu trú, lưu trữ ảnh dọn dẹp làm bằng chứng và theo dõi báo cáo dọn dẹp sau mỗi lượt khách. Xử lý khiếu nại từ hàng xóm cũng nằm trong phạm vi dịch vụ tiêu chuẩn.

Theo chế độ hiện hành, thuế lưu trú của Tokyo áp dụng cho khách sạn và ryokan, chưa áp dụng cho minpaku theo Luật Lưu trú dân cư. Điều này sẽ thay đổi từ ngày 1/4/2027: từ thời điểm đó, lưu trú tại minpaku (cả 新法民泊 và 特区民泊) và 簡易宿所 sẽ chịu thuế 3% trên giá phòng, miễn thuế cho mức dưới ¥13.000/người/đêm. Khi thuế áp dụng, chúng tôi thay mặt bạn thu và nộp, thể hiện đầy đủ trong báo cáo hàng tháng — bạn không phải làm gì thêm.

Thu nhập cho thuê từ bất động sản tại Nhật, về nguyên tắc, phải kê khai thuế tại Nhật kể cả khi bạn là người không cư trú. Chúng tôi không phải đơn vị tư vấn thuế và không đưa ra lời khuyên về thuế — nhưng báo cáo hàng tháng cung cấp đầy đủ dữ liệu doanh thu và chi phí cả năm mà hồ sơ thuế cần. Chúng tôi khuyên bạn thuê một 税理士 (kế toán thuế Nhật) cho việc kê khai, và có thể giới thiệu 税理士 cho bạn nếu cần.

Hợp đồng quản lý có thời hạn 1 năm và tự động gia hạn thêm 1 năm với cùng điều khoản, nếu không bên nào thông báo trước khi hết hạn. Bạn cũng có thể chấm dứt giữa chừng bất cứ lúc nào bằng thông báo văn bản — hợp đồng kết thúc sau 1 tháng kể từ khi thông báo đến bên kia. Khi kết thúc, chúng tôi chuẩn bị phương án chuyển giao, bao gồm cách xử lý các đặt phòng đã xác nhận (thực hiện tiếp hoặc bàn giao). Phương châm của chúng tôi là được chủ nhà tiếp tục lựa chọn nhờ kết quả, không phải nhờ điều khoản ràng buộc.

Được. Cách làm thông thường là giữ nguyên listing Airbnb và toàn bộ lịch sử đánh giá, chỉ chuyển phần vận hành sang chúng tôi; thủ tục thay đổi đơn vị quản lý trên đăng ký minpaku hiện có cũng do chúng tôi lo. Bạn kiểm tra điều khoản chấm dứt của hợp đồng hiện tại rồi trao đổi với chúng tôi — các đặt phòng đã xác nhận sẽ được tiếp nhận và thực hiện đầy đủ.

Có — gói Executive (28% doanh thu) bao gồm thiết kế sản phẩm và chụp ảnh chuyên nghiệp (chi phí nhân công set up tính riêng). Chúng tôi thiết kế kỳ lưu trú như một sản phẩm khiến khách chủ động lựa chọn, chứ không chỉ là một căn phòng có sẵn đồ. Kimiko Jujo House (72 m², Kita-ku) do chúng tôi thiết kế — tranh tường ukiyo-e, máy chiếu — được đặt đêm Giao thừa với giá ¥49.800/đêm ngay sau khi ra mắt.

Được. Chúng tôi có kinh nghiệm nộp hồ sơ thực tế theo cả ba chế độ — đăng ký minpaku, 旅館業法 (簡易宿所) và 特区民泊 — và có thể lên phương án chuyển đổi khi giới hạn 180 đêm trở thành nút thắt doanh thu. Việc chuyển sang giấy phép 旅館業 phụ thuộc điều kiện tòa nhà như quy hoạch khu vực và thiết bị phòng cháy, nên bước đầu tiên luôn là kiểm tra tính khả thi của chính căn nhà đó.

Đội ngũ bản ngữ tiếng Nhật, Anh, Việt của chúng tôi thực hiện các buổi trao đổi và báo cáo bằng ngôn ngữ bạn muốn dùng. Chúng tôi xử lý toàn bộ giao tiếp với chính quyền và hồ sơ pháp lý bằng tiếng Nhật chuẩn, đồng thời dịch khiếu nại từ hàng xóm phù hợp với ngữ cảnh. Vì phương thức chuyển tiền và cách xử lý thuế khác nhau tùy từng trường hợp, chúng tôi khuyến nghị bạn xác nhận các chi tiết cụ thể với kế toán thuế hoặc chuyên gia có chuyên môn phù hợp.

Chúng tôi có đội ngũ bản ngữ tiếng Nhật, Anh và Việt. Từ các buổi trao đổi với chủ nhà, chăm sóc khách, đến soạn thảo hồ sơ hành chính, mọi thứ đều được xử lý ở trình độ bản ngữ — không phải dịch máy.

Chỉ cần gửi thông tin bất động sản của bạn qua Facebook Messenger. Chúng tôi sẽ tư vấn miễn phí về gói dịch vụ phù hợp và doanh thu dự kiến, bằng tiếng Nhật, Anh hoặc Việt.

Chúng tôi vận hành trên khắp Tokyo. Hiện tại, BB đang quản lý và tự vận hành hơn 10 bất động sản tại các quận như Nerima, Kita, Sumida, Toshima và Arakawa.

BB đã đăng ký với Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) với tư cách đơn vị quản lý lưu trú dân cư theo Luật Lưu trú Tư nhân — số giấy phép F-00388, đăng ký ngày 15/6/2018. Nếu ủy thác cho một đơn vị chưa có đăng ký này, bạn đang ở trong vùng xám về pháp lý, và chính chủ nhà có thể phải chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố — vì vậy luôn kiểm tra số đăng ký của đơn vị quản lý trước khi ký hợp đồng.