Airbnb tại Tokyo thực sự kiếm được bao nhiêu? Số liệu thật từ đơn vị quản lý có giấy phép (2026)

“Căn nhà của tôi đưa lên Airbnb thì kiếm được bao nhiêu?”

Đây gần như luôn là câu hỏi đầu tiên các chủ nhà đặt cho chúng tôi. Nhưng phần lớn câu trả lời trên mạng hoặc là con số trung bình lý thuyết, hoặc là số liệu quảng cáo không ai kiểm chứng được. Vì vậy, bài viết này chia sẻ những con số thật từ các bất động sản chúng tôi đang quản lý tại Tokyo — lấy từ báo cáo gửi chủ nhà và dashboard Airbnb.

Để anh chị có bối cảnh: BB là đơn vị quản lý lưu trú dân cư có giấy phép (国土交通大臣（０２）第F-00388号, đăng ký tháng 6/2018), vận hành tại Tokyo từ 2015, hiện là Airbnb Superhost với ★4,73 trên 1.286 đánh giá.

Ví dụ 1 — portfolio 7 căn hộ: ¥23,6 triệu mỗi năm

Hợp đồng lớn nhất của chúng tôi là 7 căn hộ tại khu Ikebukuro, quản lý trọn gói cho một chủ nhà. Năm 2024, portfolio này đạt doanh thu ¥23.600.000/năm, với 1.242 đêm được đặt, thời gian lưu trú trung bình 4 đêm, công suất cao hơn khoảng 18% so với mặt bằng khu vực — đồng thời giữ vững danh hiệu Airbnb Superhost.

Tính ra trung bình khoảng ¥3.400.000 mỗi căn mỗi năm, cho những căn hộ Tokyo hoàn toàn bình thường. Phần vượt trội so với khu vực đến từ việc điều chỉnh giá linh hoạt và tích lũy đánh giá, chứ không phải vì căn hộ có gì đặc biệt.

Ví dụ 2 — nhà nguyên căn cao cấp: ¥49.800 một đêm dịp cao điểm

Kimiko Jujo House là căn nhà 72 m², 3LDK, ở được 8 khách tại Kita-ku, cách phố mua sắm Jujo Ginza 2 phút đi bộ. Chúng tôi thiết kế nó như một “sản phẩm” — tranh tường ukiyo-e, máy chiếu — chứ không chỉ đăng một căn nhà lên mạng. Ra mắt tháng 12/2025, đêm Giao thừa được đặt với giá ¥49.800/đêm.

Bài học từ căn này: ở Tokyo, thiết kế sản phẩm nâng giá phòng mỗi đêm mạnh hơn nhiều so với diện tích. Một căn nhà đáng nhớ sẽ được đặt kín những ngày cao điểm với mức giá mà căn nhà bình thường không bao giờ chạm tới.

Ví dụ 3 — nhà phố lớn: khoảng ¥1,8 triệu mỗi quý

Căn nhà phố 132 m² tại Sumida-ku, gần Tokyo Skytree, chạy ở mức giá phòng trung bình (ADR) ¥43.000 và mang về khoảng ¥1.800.000 mỗi quý, nhắm vào khách gia đình và nhóm, dùng ưu đãi lưu trú dài ngày để giữ công suất cao.

Nhà lớn là một cuộc chơi khác: ít lượt đặt hơn nhưng giá trị mỗi lượt lớn hơn, và nhóm khách gia đình thường lên kế hoạch sớm, ở lâu hơn.

Điều gì thực sự quyết định con số

Nhìn trên toàn bộ portfolio, bốn yếu tố sau giải thích phần lớn sự chênh lệch:

1. Trước hết là chế độ giấy phép. Đăng ký minpaku thông thường giới hạn tối đa 180 đêm đón khách mỗi năm. Với ADR ¥43.000, khoảng cách giữa vận hành 180 đêm và vận hành quanh năm (theo giấy phép khách sạn 旅館業 hoặc 特区民泊) là đòn bẩy lớn nhất với doanh thu năm. Chúng tôi đã nộp hồ sơ theo cả ba chế độ và tư vấn chế độ phù hợp trước khi chủ nhà quyết định.
2. Sản phẩm, không phải diện tích. Căn nhà ở Jujo vượt những căn rộng hơn nhưng bình thường vào các ngày cao điểm, vì khách chọn nó vì chính nó — không phải vì nó rộng bao nhiêu.
3. Kỷ luật về giá. Điều chỉnh giá linh hoạt theo mùa và sự kiện chính là nguồn gốc của mức +18% so với khu vực. Đặt giá một lần rồi để đó là âm thầm cho đi phần chênh lệch ấy.
4. Đánh giá tích lũy như lãi kép. Công suất đi theo điểm đánh giá và số lượng review. Thứ này xây rất chậm mà phá rất nhanh — vì vậy tốc độ phản hồi khách và chất lượng vệ sinh ổn định quan trọng hơn mọi chiêu thức tăng trưởng.

Nói thẳng về mặt chi phí

Doanh thu chưa phải lợi nhuận. Từ doanh thu gộp, cần trừ phí quản lý (của chúng tôi minh bạch ở mức 15–28% doanh thu tùy phạm vi), chi phí vệ sinh mỗi lượt khách, điện nước, vật tư tiêu hao và hoa hồng OTA. Phần còn lại chênh lệch nhiều theo loại bất động sản — căn hộ và nhà phố lớn có cấu trúc chi phí rất khác nhau — nên chúng tôi tính toán riêng cho từng căn thay vì hứa hẹn một mức “lợi suất” chung.

Ước tính cho căn nhà của anh chị

Hãy cho chúng tôi biết căn nhà ở đâu và anh chị muốn dùng nó thế nào — chúng tôi sẽ nói thẳng những gì nó có thể làm được trong khuôn khổ quy định của Tokyo, kể cả khi câu trả lời là “căn này không hợp cho thuê ngắn hạn”.

• Quản lý Airbnb & minpaku tại Tokyo — dịch vụ và bảng giá
• Chi tiết case study
• Liên hệ với chúng tôi — chúng tôi trả lời bằng tiếng Việt, tiếng Nhật hoặc tiếng Anh.

Các số liệu trên lấy từ những bất động sản do BB quản lý, theo báo cáo gửi chủ nhà và dashboard Airbnb giai đoạn 2024–2026. Mỗi bất động sản mỗi khác; kết quả của các căn trên không bảo đảm kết quả cho căn của anh chị.